La foresta di adempimenti burocratici e di obblighi fiscali in cui si rischia di rimanere imprigionati nel momento in cui si decide di comprare casa può essere districata con l’aiuto di un consulente o di un professionista chiamato a offrire un parere tecnico in vista dell’acquisto. Il rischio, in caso contrario, è quello di ritrovarsi alle prese con documenti incompleti. Si pensi, per esempio, al caso in cui devono essere eseguiti degli interventi di manutenzione straordinaria di modesta entità che possono essere effettuati con una normale Comunicazione di Inizio Lavori: anche in questa circostanza c’è bisogno che un progettista si occupi di asseverare la conformità dello stato di fatto rispetto allo stato legittimo, che corrisponde all’elaborato più recente ricavato dalla concessione edilizia. Una volta che sono stati reperiti tutti i documenti del caso – è possibile richiederli presso l’archivio comunale – a volte capita di rendersi conto che tra lo stato di fatto e quel che è riportato sugli elaborati comunali ci sono delle difformità. Così, una banale pratica come la Comunicazione di Inizio Lavori rischia di assumere le sembianze di una sanatoria, che non solo comporta un aumento delle spese tecniche, ma implica anche una sanzione, senza dimenticare l’inevitabile allungamento dei tempi.
Obblighi derivanti dal Decreto Legislativo n. 78 del 2010
Il Decreto Legislativo n. 78 del 2010 stabilisce che la conformità della planimetria e dei dati catastali sia attestata dal venditore, o in prima persona o con il sostegno di un tecnico abilitato. Il catasto, tuttavia, ha valore unicamente dal punto di vista fiscale, il che vuol dire che può succedere che l’aggiornamento della planimetria catastale non sia accompagnato dalla predisposizione della pratica edilizia: una situazione piuttosto comune specialmente per gli immobili meno recenti. Il venditore, inoltre, è tenuto a rendere le dichiarazioni urbanistiche sotto la propria responsabilità, in base a quanto previsto dal DPR 380 del 2001 all’articolo 46. In sostanza il notaio, dopo aver rilevato la conformità catastale e quella delle dichiarazioni urbanistiche, non si deve occupare di altre verifiche, anche perché non sarebbe competente in materia. La regolarità di un edificio dal punto di vista edilizio, d’altro canto, non può essere attestata nemmeno da un agente immobiliare. Questa è la ragione per la quale è preferibile, in qualsiasi occasione, fare riferimento a un professionista abilitato che gestisca tutte le indagini utili per assicurare che l’immobile sia conforme tanto sul piano catastale quanto sul piano edilizio. In caso contrario, il pericolo più consistente in cui ci si può imbattere è quello di essere costretti a pagare in prima persona delle sanzioni correlate ad abusi che sono stati compiuti in passato da altre persone.
La qualità della consulenza dipende, dunque, dal tipo di servizio di cui si ha bisogno: se ci si rivolge a un agente immobiliare, per esempio, i suoi compiti saranno altri, come l’analisi del mercato finalizzata alla definizione del valore reale di un immobile o i sopralluoghi dell’immobile stesso. Nel contesto immobiliare, ogni figura professionale ha un ruolo ben preciso e specifico, ed occorre non confonderli per non ritrovarsi alle prese con imprevisti o brutte sorprese. Esistono agenzie strutturate e professionali, come Immobiliare Percassi che possono contare su numerose figure specializzate, atte a proporre servizi immobiliari su misura del cliente, dalla consulenza immobiliare, alla localizzazione immobiliare, ma anche all’asset management.